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Reforma Tributária

Reforma Tributária e construção civil

O que muda para a incorporação e a construção com o IBS e a CBS, e como simular o efeito em cada empreendimento.

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IBS, CBS e Imposto Seletivo

Reforma Tributária na construção civil: o que muda

A Emenda Constitucional nº 132/2023 alterou o Sistema Tributário Nacional, e a Lei Complementar nº 214/2025 instituiu o IBS, a CBS e o Imposto Seletivo. A LC 214/2025 já foi alterada pela Lei Complementar nº 227/2026; as citações abaixo seguem o texto compilado.

  • IBS

    Imposto sobre Bens e Serviços

    De competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios. Substitui o ICMS e o ISS ao longo da transição.

  • CBS

    Contribuição Social sobre Bens e Serviços

    Federal. Substitui o PIS e a Cofins, que deixam de ser cobrados a partir de 2027.

  • IS

    Imposto Seletivo

    Federal. Incide sobre bens e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente.

LC 214/2025, arts. 251 a 270

Regime específico de bens imóveis

A LC 214/2025 tem um regime específico para as operações com bens imóveis (arts. 251 a 270). Ele alcança as operações de contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e, em alguns casos, também pessoas físicas.

Operações alcançadas (art. 252):

  • alienação, inclusive a decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo
  • cessão e atos onerosos sobre direitos reais
  • locação, cessão onerosa e arrendamento
  • serviços de administração e intermediação
  • serviços de construção civil

  • Alíquotas reduzidas

    As alíquotas do IBS e da CBS nas operações com imóveis ficam reduzidas em 50%; na locação, cessão onerosa e arrendamento, em 70% (art. 261).

  • Redutor de ajuste

    A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel tem um redutor de ajuste, usado exclusivamente para reduzir a base de cálculo na alienação (art. 257).

  • Redutor social

    Na venda de imóvel residencial novo, pode ser deduzido da base de cálculo um redutor social de R$ 100.000 por imóvel, ou de R$ 30.000 por lote residencial (art. 259).

Engenharia de custos

Por que o custo da obra ganha peso na transição

Para imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial do redutor de ajuste soma o valor de aquisição do terreno e o valor dos bens e serviços de custo da obra adquiridos antes de 1º de janeiro de 2027, comprovados com documentos fiscais (art. 258, II).

A apuração do IBS e da CBS é feita para cada empreendimento, vinculada a um CNPJ ou CPF específico, e cada obra de construção civil, incorporação ou parcelamento do solo é considerada um centro de custo distinto (art. 270). Orçamento, medição e controle de custos por obra passam a ter efeito também na apuração dos tributos.

Cada obra é considerada um centro de custo distinto.

LC 214/2025, art. 270

Transição

Incorporação com patrimônio de afetação e RET

A incorporação submetida ao patrimônio de afetação, com o pedido de opção pelo regime especial de tributação (RET) efetivado antes de 1º de janeiro de 2029, pode optar por recolher IBS e CBS sobre a receita mensal recebida: 2,08% na regra geral do RET (art. 485, na redação da LC 227/2026). A opção afasta outras formas de incidência, veda a apropriação de créditos e impede a dedução dos redutores.

EC 132/2023, ADCT arts. 125 a 129

Calendário de 2026 a 2033

  1. 2026

    IBS cobrado a 0,1% e CBS a 0,9%, com compensação com o PIS e a Cofins devidos.

  2. 2027

    A CBS e o Imposto Seletivo passam a ser cobrados; o PIS e a Cofins são extintos. Começa o redutor de ajuste.

  3. 2027 e 2028

    IBS a 0,05% estadual e 0,05% municipal.

  4. 2029 a 2032

    ICMS e ISS cobrados em proporções decrescentes das alíquotas atuais: 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10.

  5. 2033

    ICMS e ISS extintos.

Consultoria e simulador da BID

RET Transição ou Regime Regular?

Uma consultoria específica, com um software desenvolvido pela BID para a análise comparativa dos tributos: a BID orça a obra em BIM e simula o empreendimento nos dois regimes, antes da decisão.

O mais vantajoso muda conforme:

  • Tipo de empreendimento
  • Área
  • Tipologia
  • Materiais
Pedir uma simulação

  • RET Transição

    Tributação simplificada sobre a receita durante a transição.

  • Regime Regular

    IBS e CBS sobre o valor agregado, com créditos nas compras.

O que você contrata

Orçamento e simulação, numa empresa só

  • Orçamento em BIM

    • Quantitativos extraídos do modelo 3D
    • Cotação regional e composições SINAPI e TCPO
    • BDI, curva ABC e curva de desembolso

  • Simulação tributária

    • Custo separado em materiais, serviços e mão de obra
    • RET Transição e Regime Regular lado a lado
    • Comparativo de resultado e recomendação

Como funciona

  1. Passo 1: Você envia os projetos

    Arquitetura, estrutura e instalações e, se houver, o modelo BIM.

  2. Passo 2: Orçamos a obra em BIM

    Com preços da região de cada obra.

  3. Passo 3: Simulamos os dois regimes

    Lado a lado, com as premissas registradas.

  4. Passo 4: Apresentamos o comparativo

    Com a recomendação, para a decisão com a assessoria da empresa.

  • Incorporação imobiliária

    A escolha entre o RET Transição e o Regime Regular em cada empreendimento, com os redutores e a apuração por obra.

  • Empresas de prestação de serviço

    O efeito do IBS e da CBS no custo e no preço dos contratos de construção, com o custo separado em materiais, serviços e mão de obra.

Simulações em casos reais

O mesmo empreendimento, dois regimes, margens diferentes

  • Empreendimento A

    Regime Regular
    20,5%
    RET Transição
    22,5%

  • Empreendimento B

    Regime Regular
    22,3%
    RET Transição
    18,5%

Em outros casos simulados, o Regime Regular ficou à frente, com diferença acima de meio ponto percentual na margem.

Margem de lucro simulada pela BID em empreendimentos reais, com as premissas de cada projeto. São simulações: os resultados podem variar conforme o empreendimento. A BID entrega a base técnica da decisão; a escolha final é validada com a assessoria contábil e jurídica da empresa.

Perguntas

Impacto da Reforma Tributária na incorporação

Qual o impacto da reforma tributária na incorporação imobiliária?
As operações com imóveis passam a ter um regime específico de IBS e CBS (LC 214/2025, arts. 251 a 270), com alíquotas reduzidas em 50% e com o redutor de ajuste e o redutor social na base de cálculo. Cada obra é um centro de custo distinto (art. 270), e o redutor de ajuste da obra em andamento considera os custos comprovados com documentos fiscais (art. 258, II): o controle de custos por obra passa a ter efeito também nos tributos. O impacto em cada empreendimento depende das premissas e pode variar conforme o empreendimento.
Como escolher o melhor modelo de incorporação na transição?
Não há um modelo que sirva a todo empreendimento. A comparação central é entre o regime regular, com as alíquotas reduzidas e os redutores (arts. 257 a 261 da LC 214/2025), e, para a incorporação com patrimônio de afetação, a opção pelo RET, que recolhe sobre a receita mensal recebida, sem créditos e sem redutores (art. 485). A comparação depende do custo da obra, do preço de venda e do cronograma de cada empreendimento, e a decisão deve ser tomada com a assessoria tributária da empresa.
A partir de quando a reforma afeta a incorporação?
Em 2026, o IBS e a CBS já são cobrados a 0,1% e 0,9%, com compensação com o PIS e a Cofins. Em 2027, a CBS passa a ser cobrada no lugar do PIS e da Cofins, que são extintos (ADCT, arts. 125 e 126, incluídos pela EC 132/2023).
Existe tratamento diferente para operações com imóveis?
Sim. A LC 214/2025 tem um regime específico para bens imóveis (arts. 251 a 270), com alíquotas reduzidas em 50% (70% na locação) e com o redutor de ajuste e o redutor social na base de cálculo.
O que entra no redutor de ajuste de uma obra em andamento?
Para imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, o valor do terreno e dos bens e serviços de custo adquiridos antes de 2027, comprovados com documentos fiscais (art. 258, II, da LC 214/2025).
Incorporações com patrimônio de afetação e RET têm regra de transição?
Sim. Com o pedido de RET efetivado antes de 1º de janeiro de 2029, a incorporação pode optar por recolher IBS e CBS sobre a receita mensal recebida (art. 485 da LC 214/2025). A opção impede a apropriação de créditos e a dedução dos redutores.
Por que fazer o orçamento da obra para escolher o regime?
Porque a diferença entre o RET Transição e o Regime Regular depende do custo real da obra. Sem orçamento, a simulação vira estimativa.
A simulação da BID substitui o contador?
Não. A BID entrega a base técnica da decisão; a escolha final é validada com a assessoria contábil e jurídica da empresa.
Como ler o resultado de uma simulação?
Como simulação: os resultados dependem das premissas declaradas e podem variar conforme o empreendimento. A decisão sobre o caso concreto deve ser tomada com a assessoria tributária da empresa.

Fontes

Textos oficiais

Conteúdo informativo, conferido no texto oficial publicado no planalto.gov.br. Não substitui a orientação de um profissional de direito tributário para o caso concreto.

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